政府信息公开内容详情

马兰委员：

您在伊宁市政协第十七届委员会第二次会议上提出的“关于改善住宅小区停车难问题的提案”收悉，首先十分感谢你们对伊宁市物业管理工作的关心和支持。经研究办理，现答复如下：

随着城镇化建设步伐的加快，人民生活水平的日益改善和增长，城市机动车保有量正在呈现逐年增涨态势，道路交通的完善以及静态停车秩序的改善日益成为城市发展的重要课题，如何满足日益增长的静态停车需求，有效管理和完善停车秩序，成为我市静态停车科学有效管理的重要课题，值得政府以及社会各界群策群力拿出可行的解决方案。

一、伊宁市静态停车的类型

主要包括：

（一）由物业管理的物业小区内地下及地上机动车静态停放；

（二）临街道路两侧商业临时机动车静态停放；

（三）已核准审批建成的有偿收费机动车静态停放；

（四）停车大型商业综合体和专属功能车场的静态停车；

（五）无物业管理老旧小区及事企单位所属的机动车静态停车；

（六）公安交管部门按规定批准街区道路静态机动车停放；

（七）已审批房地产开发项目在建和待建机动车静态停车场。

二、伊宁市静态停车的现状和具体情况

（一）全市范围内静态停车的具体情况如下：

公安交管部门提供：截至2021年9月17日推送数据，伊宁市机动车保有总量：

（1）有物业管理的小区内地下及地上机动车停车位总数86612个，其中：地下停车位36505个，地上停车位50107个；

（2）经审核获批准公共区域实行有偿收费机动车停车位总数14393个；

（3）住宅区商业门前公共区域临时停放机动车车位总数41864个；

（4）大型商业综合体及专属功能性机动车停车位总数：

（5）无物业管理老旧小区及事、企单位机动车听车位总数11450个，其中：无物业小区停车位6873个，事企单位停车4577个；

（6）公安交管部门按规定批准街区道路机动车临时停放车位总数4448个，其中：指定道路停放车位3148个，巷道内停放车位1300个；

（7）已审批房地产开发项目在建或待建机动车停车场车位总数61121个，其中：地下停车位36958个，地上停车位18620个，商业门前5543个；

合计机动车停车位总数219888个。

（二）伊宁市静态停车形态的状况分析

（1）新建物业小区内的机动车静态停放状况令人堪忧。

住宅高层建筑的发展以来，经规划审批配建物业小区地下停车库已经较为普遍。无论是从配建数量和建设标准来看都有了长足的发展，符合城市住宅发展的趋势和方向，满足了住宅消费者的一部分需求，同时，疏解了物业小区内停车难的现实问题。

从政策和法规层面上看，开发建设单位经规划审核批准配建的地下停车库（场），无论是权属归属问题和产权界定方面都已经有明确的规定，但是，在实际的操作过程中，由于开发建设单位（以下称：开发商）在项目竣工后并未获得对于配建地下车库（场）明确的产权归属性文件，且在商品房买卖合同中没有进一步明确地下车库（场）的产权区分，造成后期权属问题的混淆不清，加上卖售价格虚高，住宅消费者的经济承受能力差别较大，多数买受人买了住宅没钱再买地下车位的情况比较普遍。致使目前从统计数据的反映来看，配建地下车库（场）售卖情况并不高，全市地下车位总数（包括未正式投入使用和人防停车位在内）共计36505个，已出售车位9022个，地下车位的通常售价一般在6万元/个至12万/个不等。

物业小区配建的大量地下车库、车位少有业主购买，因此，造成大量闲置，甚至通过临时租赁引导停放也很困难，这主要是停放会产生停放费用，目前现有地下停车位租赁收费价格通常是临停5元、6元/夜，为了省去(逃避）地下车库的机动车停放费用，采取先考虑停放在物业小区内的地上停车位或占道停放，地上占道停车费相比地下较为便宜，临停3元、4元/夜，因此，造成甚至为进一步省钱就把机动车停放于小区外的商业门前临时场地，由于现阶段大部分物业小区外的商业门前临时场地未作有偿性收费静态停车场设计，因此，大量住宅小区门前沿街道路，商业门面机动车停放无序，不进入小区或地下车库停放，躲避停车管理收费，造成街区道路拥堵不堪现象十分严重，临街道路停车区域主体责任不明确，收费管理未落实，疏于养护与管理，机动车碾压造成停放区域损毁坑洼严重，消防通道堵塞严重，损害了城市整体形象。

（2）老旧物业小区机动车配建规划比例不足矛盾突出。

有物业管理的老旧物业小区的规划建设年限比较早等历史原因，特别是一些多层住宅较集中的物业小区，机动车静态停车位的规划配比较少，没有充分考虑到日后居民机动车拥有量的快速增长，机动车停车位少，停车难的矛盾十分突出。例如：位于中心城区内的千禧家园小区，开发区内的江南春城和江南春晓小区，老城区的华瑞小区等具有代表性。

无物业管理的老旧小区因为建设年代更早，根本就没有机动车配建的规划要求，因此，这类老旧小区的机动车停放基本属于空白，虽然部分老旧小区经历了两年多的拆墙并区的老旧小区整合改造，但是，仍然由于已经形成的狭窄空间，未能从根本上完全缓解和解决这种矛盾，多数机动车只好临时停放在就近的街区，给临街道路交通带来了不小的压力。例如：中心城区的解放路1至8巷，斯大林街的2、3、5巷等具有代表性。

（3）项目建设中规划配建静态停车场指标落实不到位。

部分项目缺乏规划配建指标落实不明确、不清晰的问题突出。有的开发项目在规划初始阶段对静态停车位的指标设定不科学，出现小区地下不够地面补，小区内地面不够小区外补的指标混淆现象，因此也是造成现如今引发业主普遍诟病的突出问题。甚至，还有些地处稠密商业街区内体量较大的高层住宅建筑物，地下没有静态停车场的规划设计指标，又没有办法实现街区停放的解决方案。例如：老城区内的美居一期和二期，苏碧怡商住一体综合楼等具有一定代表性。

三、“停车难”问题的解决方案

（一）根据《民法典》《物业管理条例》《新疆维吾尔自治区物业管理条例》等有关法律、法规，明确商品住宅区规划地下停车库的产权归属问题，制定并完善国土地下空间开发利用的相关政策规定。自然资源规划部门按照地下空间开发建设所有人的处置办法对物业小区地下车库、车位的权属进行确权，并严格按照规划设计条件的建造要求，处理好建设单位向业主附赠、出售、出租的相关活动。鼓励开发建设单位在不提高住宅商品房整体售价的前提下，适度降低地下车库、车位的售价标的，以附赠方式向住宅买受人提供地下车库、车位。

（二）因势利导，解决城市机动车静态停放管理矛盾。根据自治区发展改革委，住房和城乡建设厅，交通运输厅关于印发《新疆维吾尔自治区机动车停放服务收费管理办法》（试行）的通知新发改收费【2017】1357号，伊宁市人民政府《关于印发伊宁市停车场建设管理暂行办法的通知》伊市政办【2013】326号文件，本着“取之于民用之于民”的原则，明确临街商业区域规划红线范围内的机动车停放，由土地权属建设单位，在竣工时就应配建智能化停车管理系统，实现后期有偿停放收费管理，并由政府参与分配，纳入市政道路的财政收益范围，汇集的停车收费资金，实现对沿街停车道路的日常维护与修缮，既维护了城市道路形象，也减轻了政市政维护的财政资金压力。

（三）根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》，市发改委价格主管部门应当尽快按照社会平均成本测算，制定完善租赁地下车库、车位的指导价价格政策，实施政府指导价后，建设单位或业主在政府指导价的范围内，考虑地下停车位硬件设施的优、良、差等具体情况，协商确定地下车位租赁费标准。

（四）城市管理局、市场监督管理局加强对于地下车库车位处置方案的行政监管。杜绝建设单位为尽快收回地下车库的投资成本，利用优势地位、交易依赖性和定价权，简单定价或者制定相对高收费标准的车位租赁费和相对低价格的车位售价，变相迫使业主购买车位，限制业主租赁车位的选择权。

（五）市发展改革委应尽快制定并完善伊宁市物业小区占道停车收费标准，明确占道停车费收益的归属，成立业主大会的普通住宅小区，由业主大会决定是否收取并确定场地占用费标准及收益的用途等，可委托物业服务企业代收，并通过合同约定停车服务报酬水平等。

未成立业主大会的普通住宅小区场地占用费收益主要用于住宅小区的共用设施设备、公共场地（道路）的维护、改造等。

物业服务企业可以从普通住宅前期物业管理的场地占用费收入中获取一定比例的停车服务报酬，具体比例由市（设区市）、县（市）发展改革部门确定。

物业服务企业应将场地占用费收益单独建账、单独核算，并向全体业主一年公布一次实际收入和支出情况，接受业主或业主大会的监督。

（六）规划配建片区公共停车场，缓解部分已建成的老城区，因配建标准不足，停车矛盾较为突出问题。对老城区的新建项目，在规划条件核定时，明确要求提供一定比例的对社会开放的公共停车位，并纳入土地拍卖条件予以落实。已在控规地块规划指标中明确须提供公共停车位的规划要求；超大型住宅开发项目设计要求中明确须提供不少于一百个公共停车位的专项指标。

（七）整合停车资源，缓解停车难问题。将小区停车泊位适时对外开放，涉及小区管理、业主权益、车位权属等多方面问题，操作难度较大。公安交警部门也根据道路通行以及广大市民的生产生活的需要，采取“疏、堵”结合的措施，在部分条件允许的背街小巷划定了一些临时占路停车泊位，同时，街办、社区也将临时占道停车场点纳入日常管理，用以缓解停车难问题。这几项措施实行以来，一定程度上既缓解了城区部分路段的交通拥堵和停车压力，又整合停车资源，使用部分背街小巷的占道乱停乱放、无序停车等影响道路畅通的现象也得到一定改观。

最后，再次感谢您对伊宁市住宅小区停车难问题的关心和支持，同时也希望您一如既往的关心伊宁市经济和社会事业的发展，并提出宝贵的意见和建议。

联系人：董斌  联系电话：18099424663

伊宁市城市管理局

2022年4月8日